Immobilie gekauft, und nun? Sechs Tipps, wie Sie mit Ihrer Kapitalanlage glücklich werden

Gastbeitrag von Wolfgang Raichle im SmartLiving Magazin.

Immobilien als Kapitalanlagen liegen im Trend. Zu Recht, denn es herrschen historisch tiefe Darlehenszinsen für Immobiliendarlehen. Tausende Investoren sind diesem Trend in den letzten fünf Jahren gefolgt und wurden Immobilienbesitzer. Da Grund und Boden seit jeher ein begrenztes Gut sind, ist das auf jeden Fall eine sinnvolle Investition.

Was kommt nach dem Immobilienkauf?

Doch was nun? Eigentum verpflichtet, wie es so schön heißt. Und viele Immobilienkäufer wissen nicht, was nach dem Kauf alles auf sie zukommen kann. Manch einer ist genervt von Mietern, die eine Frage haben, von der Hausverwaltung oder der bevorstehenden Eigentümerversammlung. Der Steuerberater braucht eine Jahresaufstellung der Einnahmen und Ausgaben. Ach, und ein Mieterwechsel steht auch bevor. Die gute Nachricht: Sie müssen nicht alle Aufgaben alleine bewältigen. Und vieles kann man schon im Vorfeld eindämmen.

Meine Tipps für frischgebackene Immobilienbesitzer:

1. Denken Sie positiv, handeln Sie langfristig

Sicherlich gibt es Investoren, die mit ihrer Immobilie einen kurzfristigen Gewinn erzielen wollen. Doch die Mehrheit der Käufer sieht den Immobilienerwerb als langfristige Investition. Das lässt sich nicht nur statistisch belegen, es entspricht auch den Erfahrungswerten mit meinen Kunden, die in den letzten 30 Jahren Immobilien über mich oder bei mir gekauft haben. Mit diesem langfristigen Engagement übernehmen Sie Verantwortung. Das bedeutet, Sie erwägen energieeffiziente Neuerungen am Gebäude, investieren in Ihre Kapitalanlage und renovieren auch in regelmäßigen Abständen. Dabei behalten Sie die Kosten der Arbeiten im Blick, denn diese sollten über die Miete amortisiert werden. Langfristig gesehen erhöhen Sie durch solche zielgerichteten und sinnvollen Ausgaben den Wert Ihrer Immobilie für die Zukunft!

2. Mieter sind Menschen. Und Ihre Einnahmequelle.

Viele Vermieter sehen ihre Mieter als notwendiges Übel. Das belastet ein zwischenmenschliches Verhältnis natürlich enorm. Und es ist auch kurzsichtig gedacht, denn bedenken Sie eins: Jede monatliche Mieteinnahme dient Ihrer persönlichen Vermögensvermehrung! Mit den Einnahmen können Sie bis zu 90 Prozent der monatlich laufenden Aufwendungen decken (siehe auch Grafik: Berechnungen). Manchmal sogar etwas mehr und im Laufe der Zeit können die Ausgaben sogar komplett gedeckt werden.

Bei Zinsen in Höhe von 150 Euro und einer monatlichen Tilgung in Höhe von 250 Euro entschulden Sie das Darlehen – bei einem gleichbleibenden Wert der Immobilie wären Sie somit jeden Monat um 250 Euro reicher. Und das dauerhaft. Dieses Geld erhalten Sie von niemand anderem als Ihrem Mieter. Er zahlt Ihnen die Wohnung nahezu komplett ab. Grund genug, ein gutes Verhältnis zu ihm aufzubauen.

Mein Tipp: Behandeln Sie Ihren Mieter mit Respekt und Wertschätzung. Sie befinden sich gemeinsam in einer Win-Win-Situation: Er freut sich, in einer schönen Wohnung zu wohnen und Sie schätzen die regelmäßigen Mieteinnahmen. Wenn er sich also meldet, weil es ein Problem gibt, kümmern Sie sich möglichst bald darum und geben Sie ihm das Gefühl, dass es Ihnen es wichtig ist, eine Lösung für sein Anliegen zu finden.

3. Kümmern Sie sich um Ihren Besitz

Statten Sie Ihrem Mieter von Zeit zu Zeit einen Besuch ab. Dabei können Sie Ihn zum Beispiel für den guten Zustand der Wohnung loben oder auch auf nötige Renovierungen hinweisen. Außerdem können Sie sich bei dieser Gelegenheit vor Ort über die Rahmenbedingungen für Mietpreisanpassungen informieren.

Die jährliche Eigentümerversammlung eignet sich auch hervorragend, um damit einen Besuch der Immobilie zu verbinden. Lesen Sie die Einladung dazu am besten sorgfältig. Hausverwaltungen treffen manchmal Entscheidungen, die für andere nicht sofort nachvollziehbar sind. Suchen Sie das Gespräch und lassen Sie sich alles genau erklären. Falls Sie die Eigentümerversammlung nicht persönlich besuchen können und Sie Ihrem Verwalter vertrauen, können Sie ihm eine Vollmacht erteilen. So kann er in Ihrem Namen abstimmen.

4. Mietausfälle? Bewahren Sie Ruhe und bleiben Sie konsequent.

Die vereinbarte Miete ist nicht wie vereinbart auf Ihrem Konto eingegangen? Dann handeln Sie umgehend. Rufen oder schreiben Sie den Mieter an. Erklären Sie freundlich, aber unmissverständlich, dass das so nicht geht. Denn Sie benötigen den Mietzins und die Nebenkostenvorauszahlung (= Warmmiete), um Ihre Aufwendungen zu decken. Im schlimmsten Fall hilft nur die Kündigung – natürlich gemäß den gesetzlichen Bestimmungen. Bitte warten Sie keinesfalls ab und lassen Sie Ihren Mieter nicht weiter in Rückstand geraten. Die Erfahrung zeigt, dass in 98 Prozent dieser Fälle das Geld unwiederbringlich verloren ist.

Natürlich kann jeder Mensch in einen finanziellen Engpass geraten. Damit Sie Ihrem Mieter hier entgegenkommen können, sollte er in solchen Fällen aktiv auf Sie zukommen und das Gespräch suchen.

5. Erwägen Sie eine „Vermieterflatrate“

Manch einem Investor ist der Aufwand, der bei einem Immobilienkauf anfällt, zu groß. Man ist eingespannt im Beruf, hat Familie, möchte Hobbies pflegen oder auch einfach mit dem Verwaltungsaufwand und Papierkram nichts zu tun haben.

Ausgangsbasis: Wohnung mit 50 qm Kaufpreis: 100.000 EUR | Bruttorendite 5%
I	EINNAHMEN	EUR mtl.
	Miete	416
II	AUSGABEN
	Zinsen 1,8% 10 Jahre fest	150
	Nicht umlagefähige Nebenkosten 1€/m² pro Monat	50
III	TILGUNG
	Tilgung 3%	250
IV	OPTIONAL
	Vermieterservice-flatrate	20
V	AUFWAND
	= monatlicher Aufwand	54

Zum Glück können Sie diese Aufgaben auch abgeben. Es gibt Anbieter so genannter „Vermieterflats“ – auch viele unserer Kunden nutzen unser Angebot und wir kümmern uns um alle Belange mit dem Mieter und übernehmen auf Wunsch auch Neuvermietungen.

6. Suchen Sie sich zuverlässige Steuer- und Finanzberater

Ein guter Steuerberater berät Sie umfassend darüber, wie Sie steuerliche Vergünstigungen für Ihre Immobilienanlage maximal nutzen können. Ein erfahrener Finanzexperte kann ebenfalls eine große Hilfe sein – auch für die laufende Betreuung Ihrer Investition. Wichtig ist es, auch die Nachvermietung und Nachfinanzierung im Auge zu behalten.

Immobilien als Kapitalanlage lohnen sich!

Wer langfristig denkt und handelt, wird mit seiner Immobilie viel Freude haben. Von zwei oder drei abbezahlten Wohnungen können Sie monatlich 1.500 bis 3.000 Euro Mieteinnahmen erhalten – ein so genanntes passives Einkommen. Ihre Immobilie kann für Sie und Ihre Familie ein finanziell unabhängiges Leben bedeuten.

 

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