Mieten & Vermieten: Urteil: Betriebskosten müssen klar aufgeschlüsselt werden
Der Bundesgerichtshof entschied in einem aktuellen Urteil, dass Positionen der Betriebskostenabrechnung nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aufgeschlüsselt werden müssen. Eine Zusammenfassung der Kosten ist aufgrund der fehlenden Differenzierung demnach nicht zulässig (AZ VIII ZR 285/15).
Im vorliegenden Fall hatte sich eine Mieterin geweigert, Betriebskosten nachzuzahlen, da ihre Vermieterin die Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammengefasst hatte. Sie erklärte die Abrechnung für nicht nachvollziehbar und damit als formell unwirksam.
Der Bundesgerichtshof stimmte nun aktuell der Mieterin zu. Bei den zusammengefassten Kosten handelt es sich nicht um sachlich eng verknüpfte Positionen wie beispielsweise die Berechnung für Frisch- und Schmutzwasser. Die Vermietern muss eine ordnungsgemäße Abrechnung zur Verfügung stellen, die die unterschiedlichen Positionen auch ohne den Abgleich mit Zusatzbelegen klar erkennbar macht.
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Immobilienkauf: Hausfinanzierung: Die besten Angebote im Test
Nach wie vor gibt es günstige Darlehen zur Immobilienfinanzierung auf dem Markt. Zwar sind die Zinsen für Baukredite gestiegen, doch laut einer aktuellen Untersuchung von Stiftung Warentest gibt es nach wie vor attraktive Angebote unter 2 Prozent bis zu 25 Jahre lang. Die besten Anbieter aus mehr als 100 Banken, Vermittlern, Bausparkassen und Versicherern hat Stiftung Warentest aktuell zusammengestellt.
Je nach Zinsbindung, Eigenkapital und Immobilie unterscheiden sich die Zinssätze in den Modellfällen erheblich. Die Hypovereinsbank zum Beispiel, deren Kredite auch bei Vermittlern wie Planethome und Enderlein erhältlich sind, vergab ein Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit zum Effektivzins von 1,65 Prozent. Zum Vergleich: Bei teuren Banken war das gleiche Darlehen mit einer Kreditsumme von 180.000 Euro um fast 25.000 Euro teurer.
Neben niedrigen Zinsen konnten einige Institute ebenfalls mit flexiblen Konditionen wie einem Sondertilgungsrecht oder variablen Tilgungssatz punkten. Der ausführliche Test ist unter www.test.de/immobilienkredit abrufbar.
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Marktdaten: Wohnen wird teurer: Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum steigt
Dem aktuellen Postbank-Wohnatlas 2017 zufolge sind die Preise für Immobilien deutschlandweit weiter angestiegen. Etwa 242.000 Euro gaben die Deutschen 2016 durchschnittlich für den Kauf einer Immobilie aus, was rund sechs Haushalts-Jahresnettoeinkommen entspricht. Im Vergleich zu 2014 stellte die Vorgängerstudie noch fünf Haushalts-Jahresnettoeinkommen fest.
Spitzenreiter der teuersten Regionen ist aufgrund von hochpreisigen Ferienwohnungen der Landkreis Nordfriesland, in dem mehr als 23 Pro-Kopf-Jahreseinkommen für 100 Quadratmeter Wohnfläche gezahlt werden müssen. Auf den weiteren Plätzen des Wohnrankings liegen München, Freiburg im Breisgau, der Landkreis Miesbach, Hamburg und Berlin.
Den Analysten zufolge ist ein weiterer Trend erkennbar: In vielen teuren Regionen koppeln sich die Immobilienpreise immer mehr von den Einkommen ab. Besonders bleiben die Löhne in Berlin hinter den Kaufpreisen für Immobilien zurück. Der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum wird demnach auch in den kommen Jahren weiter ansteigen.
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Baubranche: Bautipp: Steuerersparnis und Zuschüsse abwägen!
Hauseigentümer können Handwerksdienstleistungen in der Regel steuerlich geltend machen. Dies gilt allerdings nur, wenn es für dieselbe Maßnahme keine staatlichen Zuschüsse gibt. Darauf weist der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) aktuell hin.
Wird ein Haus beispielsweise im Rahmen eines KfW-Förderprogramms saniert, können die Kosten für die Maßnahmen nicht zusätzlich als abzugsfähig eingereicht werden. Werden die Leistungen jedoch aufgeteilt, können Eigentümer von beiden Begünstigungen Gebrauch machen. So können die Kosten für eine Außendämmung beispielsweise steuerlich geltend gemacht und parallel eine KfW-geförderte Heizung installiert werden.
Die Bauexperten empfehlen daher, die unterschiedlichen Maßnahmen und die entsprechenden Zuschüsse sorgfältig zu vergleichen und abzuwägen, welche Sanierungsmaßnahme sich für welche Bereiche lohnt. Der unabhängige Sachverständige berät Hausbesitzer bei der Vorbereitung der Arbeiten und überwacht die Ausführungsqualität am Bau.
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Energieeffizienz: Sonne speichern: Neues Informationsportal für Eigentümer und Handwerker
Die private Energiewende ist in den vergangenen Jahren immer mehr in den Fokus von Politik, Wirtschaft und auch Endverbrauchern gerückt. Wärmespeicher sind hierbei eine entscheidende Voraussetzung für mehr Effizienz in der Energieversorgung. Denn nur wenn die Speicherung der Sonnenenergie möglich ist, kann diese sinnvoll zum Heizen und für die Warmwasseraufbereitung genutzt werden.
Um Verbraucher und Unternehmen ausführlich über die Möglichkeiten und Vorteile von Wärmespeichern zu informieren, hat der Bundesverbands Solarwirtschaft (BSW-Solar) ein neues Internetportal entwickelt. Neben wichtigen Informationen rund um Wärmespeicher finden Interessierte ebenfalls die neuen staatlichen Förderangebote, mit denen die Investition für den einzelnen deutlich günstiger wird.
Wer also seine Heizungsanlage modernisieren und sich über die Vorteile von Wärmespeichern informieren möchte, findet unter www.waermespeichern.de ein umfassendes Angebot.
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Mieten & Vermieten: Lärmbelästigung: Mieter muss nicht die Ursache kennen
In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Mietminderung bei Lärmbelästigung durchaus gerechtfertigt sein kann, wenn der Mieter die Mängel an sich ausführlich beschreibt. Er muss keinesfalls die Ursache der Lärmbelästigung kennen (AZ VIII ZR 1/16).
Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter eine fortwährend bestehende Lärmbelästigung durch laute Klopfgeräusche, Möbelrücken und festes Getrampel von der Wohnung über ihm beanstandet und diese sogar mit Lärmprotokollen belegt. Nachdem die Vermieterin nicht reagiert hatte, minderte er die Miete, woraufhin die Wohnung fristlos gekündigt wurde. Die Vermieterin argumentierte, dass er nicht den unzureichenden Schallschutz als Ursache benannt hatte, sondern die Tatsache, dass sie nichts gegen die Belästigung durch andere Mieter unternommen hätte.
Nachdem Amts- und Landgerichte der Räumungsklage der Vermieterin zustimmten, hob der Bundesgerichtshof nun das Räumungsurteil auf. Es reiche aus, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel darlegt und ist nicht verpflichtet, die Ursache zu benennen.
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Politik & Wirtschaft: Neues Bauvertragsrecht: Mehr Rechte für Bauherren
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßt aktuell den Beschluss des neuen Bauvertragsrechts, das privaten Bauherren künftig mehr Rechte und Sicherheit beim Hausbau bieten soll. Nach Jahrelangen Verhandlungen sei nun ein Regelwerk geschaffen worden, das die Informationslücke zwischen Bauherr und Bauunternehmen schließt, so Haus und Grund weiter.
Denn oftmals stehen Bauherren vor der Herausforderung, alle rechtlichen und organisatorischen Fragen zu beantworten, ohne große Erfahrungen in der Baubranche zu haben. Zwar ersetzt eine neue Gesetzeslage keine ausführliche rechtliche und bautechnische Beratung, doch erhalten Bauherren durch das neue Bauvertragsrecht in Zukunft deutlich mehr Rechte und Möglichkeiten.
Haus und Grund stellt Bauherren ein Vertragsmuster bereit, das gemeinsam mit dem Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) entwickelt wurde. Weitere Informationen und Downloads sind unter www.hausundgrund.de erhältlich.
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Marktdaten: Bauboom: Wohnungsgenehmigungen stiegen 2016 um 21,6 Prozent
Laut aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamts hat der Bund im Jahr 2016 deutschlandweit insgesamt 375.400 Wohnungen genehmigt. Das sind mit 21,6 Prozent rund 66.700 Genehmigungen mehr als noch im Vorjahr. Eine höhere Zahl an genehmigten Wohnungen hatte es zuletzt im Jahr 1999 gegeben (440 800).
Von den im Jahr 2016 genehmigten Wohnungen waren 316 600 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (+ 19,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Dieser starke Zuwachs zeigte sich vor allem in Mehrfamilienhäusern und in Zweifamilienhäusern. Bei den Einfamilienhäusern blieb die Zahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2016 gegenüber 2015 unverändert.
Prozentual am stärksten stiegen die Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen mit + 109,7 % beziehungsweise + 13 100 Wohnungen. Die Zahl der Wohnungen, die durch genehmigte Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden entstehen, erreichte im Jahr 2016 mit 52 300 Wohnungen den höchsten Wert seit 1998 (58 100).
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Energieeffizienz: Bautipp: KfW-Vorgaben müssen eingehalten werden!
Wer die Zuschüsse der KfW für sein Bau- oder Sanierungsvorhaben in Anspruch nimmt, muss sich darüber im Klaren sein, dass die Vergabe der Mittel an strikte Bedingungen gekoppelt ist. Daran erinnert aktuell der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB).
Verantwortlich für die Einhaltung der Auflagen ist laut VPB der Bauherr und damit der Antragssteller der Fördermittel. Dies gilt auch, wenn die Förderbedingungen beispielsweise durch Fehler des eines beauftragten Handwerksunternehmens nicht eingehalten werden. Die KfW überprüft stichprobenartig die Einhaltung ihrer technischen Vorgaben und fordert im Ernstfall die Gelder zurück.
Vor diesem Hintergrund empfehlen die Bauexperten, das umfassende Bau oder Sanierungsprojekt von einem unabhängigen Sachverständigen begleiten und die einzelnen Förderprogramme sorgfältig überprüfen zu lassen.
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Energieeffizienz: Energieberatung: Neue Checkliste für Eigentümer und Experten
Die Deutsche Energie-Agentur hat ein neues Hilfsmittel für die Vertragsgestaltung von Sanierungsvorhaben entwickelt, um Energieberater und Hauseigentümer optimal zu unterstützen. Die Checkliste wurde in enger Abstimmung mit der KfW und Energieberatern entwickelt und soll bei der Umwandlung von Wohngebäuden in KfW-Effizienzhäuser oder auch Einzelmaßnahmen Anwendung finden.
Laut dena umfasst die Liste sowohl technische Punkte, die bei einem KfW-Sanierungsvorhaben beachtet werden müssen, als auch organisatorische Aspekte, die nicht vergessen werden dürfen. Auch werden die öffentlich-rechtlichen Vorgaben der Energieeinsparverordnung und die hinterlegten DIN-Normen mit einbezogen. Empfehlungen der dena zum Bauprozess sind ebenfalls in der Liste enthalten.
Dabei sind die Inhalte als rechtlich unverbindlicher Vorschlag und Formulierungshilfe zu verstehen. Eine Vertragsrechtsberatung oder die Notwendigkeit einer Haftpflichtversicherung ersetzt die Liste nicht. Weitere Informationen und Downloads sind unter www.dena-expertenservice.de im Bereich Arbeitshilfen verfügbar.
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